Отчёт
«Что произошло за сутки?» Все числа сразу и что требует вашего действия сегодня. Строки с числами кликаются.
01 / день агента
Что происходит каждый день
Агент работает сам по расписанию. Ваше участие нужно в одном месте — там, где решение принимает человек: отправить сообщение, одобрить источник, поехать на просмотр.
- Ночью и утром — полный обход. Агент открывает все подключённые источники и забирает свежие объявления. Час обхода вы задаёте сами; по умолчанию это 6:00 по Гринвичу.
- Разбор. Из каждого объявления вынимаются тип, город, район, площадь, цена и валюта. Ничего не додумывается: если в объявлении нет площади — поле остаётся пустым, и в карточке так и написано.
- Склейка. Одно и то же жильё, разосланное по пяти каналам, становится одной карточкой с пятью ссылками. Признак «найден в N каналах» — это доказательство, что объявление живое.
- Оценка. Каждому объекту ставится балл от 0 до 100 по вашим критериям: география, цена, доходность, срочность, прямой продавец.
- Проверка объекта. По шести пунктам — цена и торг, юридическая чистота, кто продаёт, комиссия, документы, просмотр. Что не подтверждено текстом объявления, превращается в готовый вопрос продавцу.
- Стыковка. Объекты сводятся с инвесторами и с публичными запросами покупателей. Каждое совпадение разложено по слагаемым — видно, из чего сложился балл и что мешает.
- Отчёт. Одно сообщение со всеми числами за сутки. Строки в нём кликаются и открывают нужную карточку.
- Раз в час — лёгкий проход. Новые посты наблюдаемых каналов и свежие реплики под ними: так находятся люди, которые сами написали, что ищут.
Где решает человек
Агент готовит черновик первого сообщения продавцу и публичного ответа в ветке, но ничего никому не отправляет. Кнопка «Отправить» в демо пишет строку в журнал. Включение реальной отправки — отдельное решение и отдельная настройка, которую вы принимаете сознательно.
02 / откуда данные
Что откуда берётся
Все источники публичные и бесплатные: ни один не требует логина, пароля или покупки доступа. Это и ограничение, и защита — работа агента не сломается от того, что у кого-то кончилась подписка.
| Что | Откуда | Как часто | Что с этим можно |
|---|---|---|---|
| Объекты | публичные Telegram-каналы о недвижимости (открытая веб-версия канала) | раз в сутки полный обход | смотреть, оценивать, писать продавцу по ссылке из карточки |
| Агентства | OpenStreetMap — открытая карта мира | раз в сутки | адрес, телефон и сайт там, где их внесли в карту; у остальных стоит «контакт уточняется» |
| Новости и площадки | новостные ленты Google и Bing по вашим ключевым словам | раз в сутки | видеть, что происходит на рынке, и находить новые площадки |
| Запросы покупателей | публичные сообщения людей: посты в каналах и реплики в ветках обсуждения | каждый час | ответить публично в той же ветке |
| Инвесторы | диалог с агентом на вашей странице | в момент разговора | карточка со всеми ответами и файл встречи для календаря |
Чего в этом списке нет и почему
Закрытых Telegram-чатов здесь нет. Открытая веб-версия Telegram показывает только каналы; чтобы читать группы, нужно войти в аккаунт живого человека — этого агент не делает. По той же причине нет и купленных баз покупателей: они собраны без согласия людей, и работа с ними — это не техническая, а юридическая проблема.
Порталов вроде Idealista тоже нет: их правила прямо запрещают автоматический сбор. Подключить портал можно, но только через официальный платный доступ — это отдельный разговор и отдельные деньги.
03 / разделы панели
Что в каком разделе смотреть
Девять разделов, и у каждого один понятный вопрос, на который он отвечает.
Объекты
«Что нашлось?» Карточки по убыванию балла. Внутри — исходное объявление, шесть пунктов проверки, вопросы продавцу и черновик письма.
Агентства
«С кем можно работать в этом городе?» Адрес, телефон и сайт — там, где они есть в карте. Кнопки «В работу» и «Отклонить» пишут строку в журнал.
Диалог
«Как агент разговаривает с клиентом?» Живой разговор: он расспрашивает по восьми пунктам и предлагает встречу. Отвечает на русском, украинском, испанском и английском — на том языке, на котором к нему обратились.
Инвесторы
«Кто и что ищет?» Карточка появляется сама, как только разговор дошёл до встречи. Оттуда же берётся файл встречи для календаря.
Запросы
«Кто сам написал, что ищет?» Публичные сообщения людей, разобранные на бюджет, город и тип, и объекты из базы, которые под них подходят.
База
«Покажи всё сразу.» Одна таблица на объекты, агентства, инвесторов, запросы и журнал, поиск по строке и выгрузка файлом.
Разведка
«Что нового на рынке и какие ещё каналы стоит подключить?» Плюс журнал: каждое действие агента и ваше записано со временем.
Как устроено
Короткая версия этой страницы — шесть шагов и честный список того, чего агент не делает.
Как читать карточку объекта
- Балл — насколько объект подходит вам по вашим же критериям, а не «рейтинг качества жилья».
- «Найден в 3 каналах» — объявление разослано по нескольким источникам. Это скорее хорошо: факты подтверждены дважды.
- «Данные неточные» — агент не уверен в том, что вытащил из текста. Такое показывается как гипотеза, а не как факт.
- «Цена без НДС» — в объявлении указана сумма до налога. В подбор под бюджет идёт полная цена, иначе договорённость рассыпалась бы на первом звонке.
- «Северный Кипр (ТРСК)» — другая юрисдикция с турецким титулом. Клиенту, который просил юг, такое не предлагается: агент считает это блокером, а не совпадением.
- «Район в посте не назван» — это ответ, а не пустое поле. Агент не подставляет район наугад.
04 / настройки
Что вы меняете сами
Всё перечисленное меняется в админ-панели без программиста и начинает работать со следующего обхода. Никакой код при этом не трогается.
| Настройка | На что влияет | Когда менять |
|---|---|---|
| Критерии отбора | балл каждого объекта: приоритет городов, минимальная и максимальная цена, важна ли доходность, надбавка за срочность и за прямого продавца | сменился фокус: были квартиры под сдачу — стали виллы под себя |
| География | по каким областям искать агентства и какие города считать приоритетными | открываете новое направление |
| Ключевые слова | по каким запросам агент ищет новые каналы и новости | появилась новая тема или новый рынок |
| Час обхода | во сколько собирается полный отчёт (время по Гринвичу) | хотите видеть отчёт к своему утру |
| Лимиты в сутки | сколько первых касаний в день и сколько веток обсуждения читать за проход | нужно больше охвата или наоборот тише |
| Наблюдение | за какими каналами и людьми следить построчно: их новые посты и реплики под ними | появился активный конкурент или площадка с живым обсуждением |
| Статус источника | подключён / отклонён / временно выключен | канал перестал быть полезным или, наоборот, вы одобрили новый |
Одно правило
Критерии отбора — это текст, который агент читает буквально. Пишите их так, как объяснили бы новому сотруднику: «Приоритет — Валенсия, потом Кипр. Плюс за цену ниже рынка и за прямого продавца. Аренда и реклама услуг — не объекты». Расплывчатое «ищи что-нибудь интересное» даст расплывчатые баллы.
05 / если сломалось
Источник перестал отвечать
Это нормальная часть работы, а не авария: каналы закрываются, переименовываются и уходят в архив. Агент устроен так, что падение одного источника не роняет остальные.
- Посмотрите на строку источника в разделе «Отчёт». У каждого написано, сколько постов он дал за 30 дней, когда был последний проход и какая была ошибка.
- Откройте адрес источника в браузере. Ссылка есть в той же строке. Если страница не открывается и у вас — канал действительно закрылся, и чинить нечего.
- Три пустых обхода подряд — и агент сам помечает источник как мёртвый и пишет об этом в отчёт: «предлагаю отключить». Решение всё равно за вами.
- Отключите его в панели — статус «отклонён». Данные, уже собранные из него, никуда не денутся.
- Найдите замену. В разделе «Разведка» агент сам предлагает кандидатов и проверяет каждого фактом: жив ли канал, есть ли свежие посты, похожи ли они на объявления.
Другие частые ситуации
Объектов стало заметно меньше
Сначала посмотрите на число «постов за 30 дней» у источников. Обычно дело в сезоне или в том, что канал стал реже публиковать. Если у всех источников пусто — проверьте, не сузили ли вы критерии: слишком узкий ценовой коридор отсекает почти всё.
В карточке неверный город или район
Скажите об этом — такие случаи чинятся справочником названий, а не переписыванием кода: одно слово в словарь, и вся база пересчитывается на следующем обходе. Каждое имя места, которое агент перевёл приблизительно, помечено в карточке.
Агент ответил клиенту не на том языке
Язык определяется по сообщению клиента, а ответ проверяется ещё раз после генерации. Если проверка не сошлась, агент переспрашивает модель и пишет об этом в служебное поле. Пришлите ссылку на разговор — по ней видно, что именно не сошлось.
Отчёт не пришёл
Отчёт собирается в заданный час по Гринвичу. Проверьте час обхода в настройках: если его случайно поменяли, отчёт просто собирается в другое время. В самой панели отчёт всегда доступен на первой вкладке.
Кнопка «Отправить» ничего не отправила
Так и задумано. В демо реальная отправка выключена на уровне кода: нажатие пишет строку в журнал. Это защита от случайной рассылки живым людям.
06 / расширение
Добавить страну или канал
Новый канал
- Найдите публичный канал и скопируйте его имя — то, что стоит после
t.me/. - Вставьте его в панели в поле добавления. Агент сам проверит канал фактом: открывается ли он без входа в аккаунт, есть ли свежие посты и похожи ли они на объявления. Числа проверки он покажет сразу.
- Если проверка не прошла, канал не добавится, и вы увидите причину. Это не ошибка панели — это ответ.
- Подключённый канал попадает в ближайший обход. Отдельно можно поставить его на построчное наблюдение, чтобы агент читал ещё и реплики под постами.
Новая страна или город
- Допишите название в поле «География» в настройках — например, «Аликанте» или «Португалия».
- Со следующего обхода агент начнёт искать там агентства по карте: он сам определит границы области по названию.
- Добавьте под новую страну хотя бы один канал с объявлениями — иначе объектов оттуда не появится: карта даёт агентства, а не жильё.
- Проверьте критерии: приоритет городов обновляется вместе с географией, а ценовой коридор — нет. Для другой страны он почти наверняка другой.
Почему это не требует программиста
Источники хранятся списком, а разбор у всех общий. Новый канал — это новая строка в списке, а не новый код. Ровно поэтому систему можно растить, не переписывая её заново.
07 / границы
Чего агент не делает — и почему
Это не список недоделок. Это решения, принятые сознательно: каждое из перечисленного технически возможно сделать плохо и невозможно сделать честно.
Не пишет людям в личные сообщения
Под публичным постом Telegram показывает имя автора реплики, но не его адрес. Написать такому человеку в личку нельзя технически — и не нужно юридически: он не давал согласия. Первый шаг по запросу — публичный ответ в той же ветке.
Не читает закрытые чаты
Для этого нужно войти в аккаунт живого человека и от его имени собирать переписку. Это нарушение правил площадки и риск блокировки аккаунта. Мы этого не делаем.
Не покупает базы покупателей
Списки «горячих лидов» собраны без согласия людей. В Европе это прямой конфликт с GDPR, и отвечать за него будет владелец базы, а не продавец списка.
Не хранит полные имена
Имя автора публичного сообщения сокращается до «Имя Ф.» в момент сбора: полного имени нет даже в хранилище. В выгрузке без ключа владельца контакты не выгружаются вовсе.
Не отправляет ничего без человека
Отправка сообщений выключена на уровне кода, а не галочкой в настройках. Черновик готовится, показывается, правится — и записывается в журнал.
Не говорит «ниже рынка на 18 %»
Чтобы сравнить цену с рынком, нужен источник рыночных цен по районам. Пока его нет, агент не называет процентов: цифра без основания хуже, чем её отсутствие.
Не синхронизирует календарь в обе стороны
Двусторонняя синхронизация требует доступа к вашему аккаунту календаря. Вместо этого агент отдаёт файл встречи — он открывается в любом календаре одним кликом и ничего у вас не просит.
Не выдумывает данные
Поля, которых нет в объявлении, остаются пустыми и подписаны причиной. Цена «3 евро» и площадь «2 м²» отбрасываются как недостоверные, а не показываются как факт.
08 / данные ваши
Где всё лежит и как забрать
Данные принадлежат вам, и проверить это можно не на слово, а нажатием кнопки.
Забрать всё себе
- Откройте раздел «База».
- Выберите, что выгружать: объекты, агентства, инвесторы, запросы или журнал.
- «Выгрузить CSV» — файл для Excel и Google Таблиц. Он открывается сразу, без плясок с кодировкой: русские буквы не превращаются в иероглифы.
- «JSON» — тот же набор для переноса в вашу систему или другому подрядчику.
- Без ключа владельца имена в выгрузке сокращены, а контакты не выгружаются. С ключом выгружаются полные данные.
Где физически хранится
Это демо работает на инфраструктуре Cloudflare, и её хранилище реплицируется по миру — то есть данные демо лежат не только в Европе. Говорим об этом прямо, потому что это относится к тому, что вы видите прямо сейчас.
Рабочая система разворачивается иначе: сервер в Амстердаме, хранилище там же, доступы оформлены на вас. Соглашение об обработке данных (DPA) подписывается вместе с договором — без него обещание «хранение в ЕС» юридически пустое, и мы это понимаем.
Ключ доступа
Ключ владельца открывает обновление по кнопке, настройки и полную выгрузку. Он хранится только в вашей вкладке браузера и нигде больше. Потеряли — выпускается новый; старый перестаёт работать сразу.
09 / проверки качества
Чем доказано, что это работает
У системы есть набор автоматических проверок. Они запускаются одной командой, не требуют интернета и не зависят от того, отвечают ли сегодня источники. Каждая проверка — это описанный словами случай, который однажды пошёл не так.
| Что проверяется | Проверок | Пример случая |
|---|---|---|
| Качество извлечения | 51 | «Riverside Residence» не должно превращаться в «Риверсиде Ресиденке»; заголовок обязан называть город |
| Запросы покупателей | 50 | «Ищу квартиру до 300 тысяч» — запрос; «Испанцы ищут жильё активнее» — новость, а не запрос |
| Чек-лист по объекту | 38 | цена «+VAT» пересчитывается в полную; «прямой продавец» снимается, если в тексте запрет на работу с агентствами |
| Скоринг и матчинг | 36 | пара с блокером не может считаться сильной; объект на Северном Кипре не предлагается тому, кто просил юг |
| Выгрузка CSV | 32 | запятые и кавычки внутри значений не рвут таблицу; формула в ячейке обезврежена |
| Маскировка личных данных | 30 | фамилии нет ни в публичном ответе, ни в выгрузке, ни в самом хранилище |
| Разбор постов | 25 | «1.2K» реакций читается как 1200; объявление об аренде не принимается за продажу |
| Определение языка | 23 | испанский вопрос — испанский ответ; смесь алфавитов в одном ответе отклоняется |
| Дедупликация | 17 | один дуплекс из двух постов — одна карточка; два разных помещения по 500 м² — две |
Всего 302 проверки, все зелёные на 04.09.2026. Запуск — одной командой node test/all.mjs в папке сервиса; интернет не нужен.
Почему это важно вам, а не только программисту
Каждая проверка — это застрахованный случай. Пока она зелёная, ошибка, из-за которой она появилась, не вернётся при следующей правке. Это и есть разница между «работало, когда показывали» и «работает».